La storia dell’immobiliarismo a San Marino nell’ultimo quarto di secolo. Fino ad arrivare a Virids. Intervista a Lorenzo Busignani

di Angela Venturini.

Aspetto informale, niente giacca e cravatta. Una stretta di mano forte e decisa, che sembra un contratto vecchia maniera, quando bastava la parola. Uno sguardo diretto e indagatore, ma che sa comunicare subito empatia. Lorenzo Busignani appartiene alla categoria dei giovani imprenditori, nonostante qualche capello bianco a schiarire le tempie. Dal 2004 lavora nel settore immobiliare, con diverse società nel suo portfolio, ma da allora è cambiato il mondo.

Busignani, com’era San Marino a quell’epoca?

C’era ancora la coda della bolla immobiliare, dei soldi facili delle banche, che raccoglievano capitali offshore; quindi, il credito verso gli immobiliaristi era molto facile. Fino al 2007, andare in banca e chiedere un finanziamento per costruire, era facilissimo, perché la banca era garantita dall’immobile. Ma in quegli anni, alla fine, si sono fatti male tutti: la black list, la crisi del debito sovrano in America e in Italia, la crisi delle banche a San Marino. I grandi immobiliaristi sono spariti tutti.

Quindi, lei cosa ha fatto?

Lì sono emerso, perché ero tra i più piccoli e perché non ho mai fatto l’errore di accettare soldi facili dalle banche. Ho seminato, molto faticosamente, ma oggi raccolgo i frutti. Ho in corso quattro cantieri, di cui uno è il più grande di San Marino.

Come è cambiato il mestiere dell’immobiliarista?

Si è complicato tanto. Oggi i clienti vogliono spesso la fideiussione bancaria, quindi bisogna essere molto capienti economicamente per costruire. Oggi, i prezzi sono aumentati del 100% per la manodopera, i mattoni, la calce, l’acciaio; allo stesso tempo si sono svalutati del 50% i terreni edificabili. Diciamo che le situazioni quasi si pareggiano. Però è sempre più difficile costruire un immobile e metterlo sul mercato, perché è diminuita la capacità di spesa a causa dell’inflazione che ha eroso la ricchezza delle famiglie.

In questa situazione piuttosto delicata, che funzione ha lo Stato?

Diciamo che è peggiorato tutto. Lo Stato aiuta poco le famiglie, perché il sostegno per la prima casa è molto marginale. A San Marino, una giovane coppia trova prezzi molto alti ovunque, in centro e in periferia.

Quindi, lo Stato dovrebbe fare di più?

Io sono un liberale, non dico questo, ma un maggiore aiuto ai giovani sarebbe necessario.

C’è chi afferma che le residenze atipiche abbiano alterato il mercato: è così?

Se non ci fossero queste residenze, l’edilizia sarebbe in crisi profonda. Ricordo che questo settore paga tantissime imposte, dà posti di lavoro, crea un indotto enorme. Forse non tutti conoscono le dinamiche del comparto edile. Dico solo che Andorra ne ha date 5mila, noi meno di 300.

Quindi, non c’è soluzione?

C’è sempre una soluzione, basterebbe obbligare le residenze atipiche ad acquistare l’immobile, così non si andrebbe a toccare il mercato degli affitti, che interessa le fasce più deboli. Chi ha disponibilità economiche, compra. Così il mercato dell’edilizia cresce. Consideri che solo noi, in Viridis , tra monofase sulle materie prime, tasse sugli eventuali guadagni, contributi e oneri vari, diamo circa 6 milioni all’anno all’erario. Non solo, ma tra operai e professionisti, offriamo 40 posti di lavoro contrattualizzati per quattro anni.

Vuol dire che l’edilizia può essere paragonata a un’industria?

Di più, rende di più dal punto di vista fiscale. Le industrie producono e pagano la monofase, che viene loro rimborsata quando vendono, poi pagano il 18% sugli utili. L’edilizia paga la monofase su quello che acquista in materiali, che è oltre 80% del prodotto finito; quindi, l’apporto all’erario è altissimo e paga più tasse sul giro di affari: nessuno lo dice, nessuno la sa.

Ci sono ancora terreni edificabili?

Fino a qualche tempo fa, quando c’erano finanziamenti facili, si compravano i terreni a qualsiasi prezzo, si costruiva, si vendeva. Se non si vendeva, si chiedeva un altro finanziamento e si andava avanti così. Era una grande questione speculativa. Ancora nel 2004, si costruiva il doppio degli appartamenti che si riusciva a vendere. Oggi viene prodotta la metà degli appartamenti che il mercato richiede. Vuol dire che ogni costruzione è basata sull’economia reale: si vende a gente che ci va vivere. Tornando alla domanda, i terreni sono pochi, ma ancora qualcosa c’è. Spesso sono terreni con sopra del costruito, che magari è vecchio e si può buttare giù per costruire ex novo.

E cosa ce ne facciamo degli ecomostri?

Una volta si costruiva con un’altra filosofia di impresa, cioè si facevano appartamenti al massimo della metratura concessa. Le banche davano soldi senza problemi. Così sono nati gli ecomostri, Che sulla carta davano grandi profitti, ma che nella realtà non venivano venduti, l’imprenditore chiedeva altri prestiti per sopravvivere. C’era chi falliva e chi spariva. Oggi funziona diversamente. Prediamo l’esempio di Viridis, che aveva un indice edificatorio per costruire 140 appartamenti e 2 mila metri quadrati di negozi. Per mia scelta, ho deciso di costruire il 40% in meno, per una questione di vivibilità, per offrire maggiore comfort e funzionalità.

Non mi ha detto se c’è una soluzione per gli ecomostri ancora in piedi.

Buttarli giù non è possibile, perché sono in pancia alle banche (i famosi NPL) ma distruggerli vorrebbe dire creare un debito enorme per i loro bilanci. Bisognerebbe riassorbirli nell’economia reale. Ad esempio, per l’ex Symbol si poteva pensare alla nuova sede per la Giochi del Titano, o per l’Università. Insomma, progetti in sinergia pubblico privato.

Cosa ne pensa del nuovo Piano Strategico Territoriale? Risponde ai bisogni veri del Paese?

È un passo avanti importantissimo dopo 30 anni e più di fermo del PRG: muoverà l’economia, risolverà in buona parte il problema degli affitti. Tuttavia, il nodo più grande di tutti, è proprio il PRG, che nessun politico riesce ad affrontare, perché su questa cosa cadono i governi. Se si vuole abbassare il prezzo degli immobili, bisogna farlo. Oggi ci sono cento lotti edificabili; se diventano 300, si abbassano i prezzi. Non c’è da avere paura, perché non si cementifica tutto, per molte ragioni. Ma se si aumenta l’offerta, è chiaro che i prezzi diminuiscono. Questo sarebbe un aiuto per la gente, non per le imprese edili, che comunque il lotto lo trovano. Sarebbe una maniera importante per far girare l’economia.

Cosa ne pensa dell’Accordo per l’Associazione europea?

Tutti i Paesi, che hanno fatto questo passo, hanno aumentato il valore degli immobili del 50% perché è aumentato il PIL e quindi aumenta la ricchezza. Uno Stato più ricco ha maggiori possibilità di sostenere le fasce meno abbienti. È vero che l’80% delle famiglie ha la casa di proprietà e il 30% ha almeno tre case, ma ce ne sono tante che hanno bisogno della casa. Purtroppo, ci sono segnali evidenti di progressivo aumento della povertà e se lo Stato non ha soldi, non aiuta.

Quindi è un sì?

Da uomo d’affari, sono favorevole. Secondo tutti gli imprenditori, ci saranno sbocchi importanti. Quando riusciremo a presentarci sul mercato con alle spalle un riconoscimento ufficiale, avremo una marcia in più. Oggi invece siamo un po’ come i Paesi sottosviluppati, quasi offshore, anche se siamo controllati da tutti gli organismi internazionali. Ma i grandi gruppi mondiali non verranno mai qui da noi, quelli che con 5 uffici pagano 200 milioni di imposta. Capisco che ci siano delle remore da parte di alcune persone, perché la classe politica in passato ha sempre fatto dei gran pasticci. Magari pensano che anche questo sia l’ennesimo imbroglio. Io penso invece che per San Marino sarà una rivoluzione molto positiva.